ان المشرع المغربي نظم مسألة فسخ الكراء افراغ المحلات التجارية و مسطرة الافراغ من خلال قانون الالتزامات والعقود، لكن هذا التنظيم لم يستطع ان يوقف المشاكل التي يمكن ان تحصل جراء دعوى الافراغ وتؤدي الى الامتثال أمام القضاء.
ان المكتري الذي يماطل في اداء الوجيبة الكرائية في وقتها المحدد يعد متقاعساً من الناحية القانوني
: حالات افراغ المحلات التجارية وافراغ المكتري دون تعويض
يعتبر المشرع المغربي ان الوجيبة الكرائية هي من اهم الالتزامات الواجبة والواقعة على المكتري, حيث ان المكري يملك حق رفع دعوى الافراغ مع حفظ حقه في التعويض في ثلاثة حالات:
- ازا لم يلتزم المكتري بوفاء اداء واجبه الكرائي عند حلول اجله: كما ذكرنا سابقاً ان مجرد حلول وقت اداء الوجيبة الكرائية لا يجعل المكتري في حالة ممالطة عن اداء واجبه، بل على امكتري توجيه إنذار تنذره باداء واجباته الكرائية و اشترط المشرع أن المبالغ الواجبة الدفع على المكتري تكون متراكمة لاكثر من 3أشهر.
فاذا لم يقم المكتري باي رد بعد مرور 15 يوما من تاريخ تبليغه للانذار الموجب بأداء الوجيبة الكرائية ، يملك المكري حق اللجوء إلى المحكمة المختصة ليصادق على الإنذار الذي يهدف إلى إفراغ المكتري من العقار الواقع عليه الكراء بسبب عدم أدائه لوجيبته الكرائية، وفي هذه الحالة لا يكون المكري ملزما بأداء أي تعويض للمكتري.
وفي حال عدم الحصول على جواب من المكتري يحمل دليلا على إبراء الذمة من مبالغ الوجيبة الكرائية فإنه ييجب ان يستجيب لطلب الاخلاء من العين المكتراة.
- اذا استعمل المكتري الشيء الذي وقع عليه الكراء في غير ما طبيعته تسمح له باستعماله او بشكل يختلف عن مقتضى الاتفاق بين المكتري والمكري: تنص المادة 22 من القانون رقم 49.16على أنه:”لا يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى، مختلف عما تم الاتفاق عليه في عقد كراء، إلا إذا وافق المكري كتابة على ذلك“.
يكون الافراغ في هذه الحالة بدون تعويض اذا غير المكتري نشاطه المسوح له دون موافقة المالك كالتغيير من مكان تجاري الا مكان صناعي, الا اذا عبر المكتري انه سيعيد تشاطه المنصوص عليه في فترة لا تتعدى 3 اشهر, اما اذا كان ينص صراحة انه مكان تجاري عموماً وقام المكتري بتغيير تجارته فهذا لا يعتبر تغييرا في طبيعة العمل.
- اذا تسبب المكتري نتيجة اهماله بضرر كبير على الشيئ المكترى: يجب على المكتري المحافظة على العين المكتراة وعدم اجراء اي تغييرات كبيرة (تقسيم العقار) دون الحصول على موافقة المكري “إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري وبشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار على أن تتم الأشغال من أجل ذلك في جميع الأحوال داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر“.
وهذه التغييرات لا تشمل مايسبب زيادة في قيمة العقار كالتحسينات والاصلاحات, بل تشمل ما يؤثر على العقار ويهدد سلامته
- كراء العقار من الداخل بشكل مخالف للعقد: يمكن للمكتري ان يقوم بكراء العقار الواقع عليه الكراء كلياً او بشكل جزئي لمكتري اخر لقاء مبلغ محدد.
إذا كان اتفاق الأطراف قائم على منع كراء المحل من الداخل، لكن المكتري قام بإبرام هذا العقد، فإنه يحق للمكري ان يلجأ للقضاء والمطالبة بإفراغ المكتري الأصلي والفرعي بدون تعويض.
مسطرة دعوى افراغ المحلات التجارية:
بدءا من عام 2011 قام المشرع المغربي نحو تطوير القوانين وتحديثها وذلك بهدف تحقيق الملاءمة بين القوانين وتجنب تضارب النصوص التشريعية وضمان الامن في تطبيق القانون.
تحدث القانون افراغ المحلات التجارية الجديد حسب الظروف الاقتصادية والاجتماعية الجديدة, يضمن رغبة المتعاقدين في حماية المكتري من مما قد يلحقه من غبن, وحماية المالك من فقدان سلطته على ملكية عقاره من جهة.
المسطرة القضائية الموضوعية لافراغ المحلات التجارية:
يجب على المكري الراغب في انهاء العلاقة الكرائية بينه وبين المكتري ان يوجه للمكتري انذارا ويكون محتوياً على شكليات محددة, كما يمكنه اللجوء الى القضاء المختص للمصادقة على الانذار ابتداء من تاريخ انتهاء الوقت المحدد له.
ما هي الشكليات المحددة للانذار؟
يجا ان يتضمن السبب الذي يعتمده المكري لاخلاء المكتري من المحل التجاري, وثم استقر ت محكمة النقض ان الغاية ذكر السبب هو تبرير حرمان المكتري من التعويض بشكل جزئي او كلي, او تبرير رفض المكري لتجديد العقد.
بخصوص الاجل المحدد للانذار تم اعتماد اجلين حسب سبب الذي يعتمده المكري للافراغ:
- 15 يوما اذا كان الطلب قائما على اساس عدم اداء المكتري لواجباته او كون المحلا في حالة سقوط..
- 3 اشهر اذا كان الطلب مبني على رغبة المكري لاسترجاع محله بهدف استعماله , او بسبب وجود سبب حقيقي يرجع لاخلال المكتري ببنود عقد الكراء.
نصت المادة 26 على سقوط حق المكري على مصادقة الانذار خلال مدة 6 اشهر من تاريخ إنتهاء الأجل الممنوح للمكتري في الإنذار, وذلك لكي لا يماطل المكري عن متابعة مسطرة دعوى الافراغ الذي طالب بها.
كيف يتم تبليغ الانذار؟
يمكن للمكري ان يوجه الانذار بشكل مباشر بواسطة مفوض قضائي او يتقدم بطلب إلى رئيس المحكمة من أجل الإذن بتوجيه الإنذار.
ولكن التبليغ من خلال المفوض القضائي يحقق نوع من الحماية للمكتري, لانها تتم من اشخاص مخصصين ومؤهلين للقيام بالتبليغ.
اعطي الحق للمكري في اقامة دعوى للمصادقة على الافراغ (بناء على قانون الكراء الجديد) اذا تعذر التبليغ بسبب كون المحل مغلقا دائما، بعد مرور الأجل المحدد في الإنذار اعتبارا من تاريخ تحرير محضر بذلك.
دعوى المصادقة على الإنذار :
تختص المحاكم التجارية بالنظر في النزاعات المتعلقة بتطبيق هذا القانون غير أنه ينعقد الإختصاص للمحاكم الإبتدائية طبقا للقانون المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة، وبذلك يكون المشرع قد حدد الجهة المختصة للبث في نزاعات الأكرية التجارية ،كما عمل على تحديد نطاق إختصاصها كما سنذكر الان في الفقرة الاولى والثانية:
الفقرة الاولى: المحكمة المختصة في افراغ المحلات التجارية :
المحكمة التجارية مختصة بالبحث في المنازعات المتعلقة بقانون الكراء, بينما تختص المحكمة الابتدائية بما يخرج من مجال تطبيق هذا القانون , كالمنازعة القضائية بطلب الوجيبة الكرائية من المكتري, قام به المشرع بسبب التعديلات المتعلقة بقانون التنظيم القضائي الهادف إلى إحداث غرف تجارية لدى المحاكم الإبتدائية.
المحاكم المدنية هي المختصة للنظر في الدعاوي المتعلقة بالأكرية المدنية, والعقود المخصصة لكراء المحلات التجارية تختص في منازعتها المحاكم التجارية
الفقرة الثانية : نطاق إختصاص المحكمة :
حدد القانون نطاق إختصاص المحكمة بخصوص طلب الإفراغ بالمرتبة الاولى،ثم بخصوص طلب المكتري للتعويض و نص على حماية الأغيار وذلك من خلال تنظيم مسطرة إعلام الدائنين .
البت في طلب الإفراغ :
في حالة كان السبب الذي يبني عليه المكري توجيه الانذار للمكتري صحيحاً تقضي المحكمة طلب المصادقة على الانذار وافراغ المكتري, واذا لم يكن السبب صحيحاً فقضت برفض طلب المصادقة.
ثم تبدأ المرحلة القضائية لمسطرة الدعوى، حيث يمكن للمكتري ان يقيم دعوى الصلح ليعبر عن رغبته في تجديد عقد الكراء، و التي تنتهي فغالباً في الكثير من الحالات بصدور قرار عدم نجاح الصلح, وثم يسمح للمكتري ان يقيم دعوى الفصل 32 حيث يجب على المكتري الراغب في الحفاظ على حقوقه ان يقيمها خلال مدة 30 يوما من تاريخ تبليغه بقرار عدم نجاح الصلح، قصد المنازعة في صحة أسباب الإنذار, وليس السبب فيها هو الحكم ببطلان الانذار بل بقصد حصل المكتري على التعويض كاملا او جزئيا عن الضرر الذي سببه له المكري الناتج عن طلبه لافراغ المحل التجاري.
البت في طلب التعويض:
إذا قضت الجهة القضائية المختصة بإفراغ المكتري مع التعويض، فإنه يجب على المكري إيداع مبلغ التعويض المحكوم به داخل أجل ثلاثة أشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابلا للتنفيذ، وإلا اعتبر متنازلا عن التنفيذ، ويتحمل حينئذ جميع المصاريف القضائية المترتبة عن هذه المسطرة.
أعطى المشرع المغربي للمكتري الحق في طلب التعويض، إما على شكل دعوى أصلية أو طلب مقابل, إذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض أثناء سريان هذه الدعوى (خلال مدة 30 يوم من تاريخ تبليغه بقرار عدم نجاح الصلح) فإنه يجوز له أن يرفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم النهائي الرامي بالإفراغ “, وهذا يحتوي على حماية للمكتري لكي لا يفقد حقه في طلب التعويض.
إن النجاح الذي حققه إقرار القانون الجديد المنظم لكراء وافراغ المحلات التجارية مرتبط بعدة عوامل أهمها الفهم الجيد لقوانينه التي اتخذت من تجاوز عوائق النص السابق منطلق بداية لها، بالاضافة الى اهمية ملاءمة الممارسة التعاقدية للأطراف مع مقتضيات هذا القانون ، والذي يكتمل من خلال الدور الفعال للقضاء من خلال التطبيق الصحيح لمضمون هذا القانون ، وتحاشد جهود جميع المعنيين والقانونيين من اجل ضمان سلاسة الإنتقال من النظام القانوني الحالي نحوالى طريق القانون الجديد.
